Agence immobilière Agence du lac – Bordeaux

La loi PINEL

Publiée le 06 octobre 2017

LE DISPOSITIF PINEL

Si vous êtes fiscalement domicilié en France, ce dispositif vous intéresse et il ne faut plus tarder.

 

POURQUOI C’EST INTERESSANT 

 

Vous pouvez économiser jusqu’à 21% du prix d’achat du bien (plafonné à 300.000 €) soit 63.000 € maximum sur 12 ans sous forme de réduction d’impôts répartie de la façon suivante :

=> 2% du prix d’achat du bien chaque année soit 6.000 € maximum par an, les 9 premières années

=> 1% du prix d’achat du bien chaque année soit 3.000 € maximum par an, de la 10ème à la 12 année

  

 Le précédent dispositif, dit « DUFLOT », ne permettait qu’une déduction de 18%.

 

La durée d’investissement est souple : 6 ans minimum, 9 ans ou 12 ans. Vous pouvez vous engager à ne détenir et louer que pendant 6 ans initialement, puis prolonger par période de 3 ans. Cette formule présente de nombreux avantages par rapport aux dispositifs précédents (9 ans minimum). Par exemple, les seniors actifs, à quelques années de la retraite (6 ans), peuvent financer une partie de futur pied-à-terre ou résidence secondaire par ce dispositif, puis au bout de 6 ans, récupérer le bien. De même pour les parents qui souhaitent investir dans un logement que leurs enfants pourront réutiliser (dans les 6 à 12 ans) lorsqu’ils seront étudiants.

Au 6 octobre 2017, on peut considérer (source : courtiers et banques) un taux comme « excellent » (sous toutes réserves, selon le dossier, la région,…) à 1,40% moyen par an, sur 20 ans hors assurances.

 Vous pouvez louer à vos ascendants ou descendants dans la mesure où ils ne sont pas dans votre foyer fiscal.

 Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers : les intérêts d’emprunt, les frais de garantie de votre prêt, la taxe foncière, les frais d’entretien du logement et de réparation éventuels, les primes d’assurance et les frais salariaux du gardien ou du concierge de l’immeuble (le cas échéant). ð ðDans ces conditions, votre rentabilité nette* peut atteindre 300 % sur 12 ans  (* Retour sur investissement par rapport aux Capitaux réellement déboursés). Exemple de simulation sommaire avec revente au bout de 12 ans :

Achat T2 neuf à 185.000 € compris Frais de Notaire

Mensualités sur 20 ans  :   935 €  (environ : estimation taux 1,50% + assurances)

Loyer perçu Hors Charges :  535 € mensuel

Déduction fiscale :  300 € (lissé mensuel) pendant 9 ans puis -150 € pendant 3 ans

Charges diverses (taxes, frais, copro,…)  100 € (lissé)

 Effort mensuel :  200 € pendant 9 ans puis 350 € pendant 3 ans

Effort total :  34.200 € environ pendant 12 ans

Capital restant dû :  80.000 € environ au bout de 12 ans

Revente :  180.000 € au bout de 12 ans

Capital récupéré :  100.000 €

Soit :  presque 300% par rapport aux 34.200 € « réellement   investis/déboursés » 

LES CONTRAINTES ET LES ENGAGEMENTS :

 

Les logements concernés sont les logements acquis neufs, en l’état futur d’achèvement, que vous faites complètement rénover ou construire, à usage exclusif de Résidence Principale pour le locataire, dans la limite de :
  • Investissement maximum de 300.000 € par an
  • Répartis sur maximum 2 logements
  • D’un prix plafond par m² habitable de 5.500 € maximum. Nota important : le décret fixant ce plafond renvoie à un article sur le calcul de la surface qui fait que la « surface habitable » mentionnée serait la surface habitable de l’article R111-2 du CCH augmentée de la moitié des annexes (de hauteur > 1,80 m) dans la limite de 8 m²

Vous pouvez ainsi :

Acquérir un ou deux logement(s) dans l’année pour 400.000 €, mais la réduction d’impôts ne s’appliquera que sur 300.000 €

Acquérir un logement de 30 m² avec 15 m² de balcon et une cave de 5 m² à 250.000 €, mais la réduction d’impôts ne s’appliquerait que sur 209.000 € soit  [30 + (15+5)/2 plafonné à 8] x 5.500 €

 

Les délais d’achèvement du logement sont contraints :
  • Pour les biens achetés neufs :  dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition (vente chez le notaire)
  • Pour les biens construits par soi-même :  dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition (vente chez le notaire)
  • Pour les biens rénovés : le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du bien/local à rénover  

Localisation du logement :

 Le logement doit se situer en zones A, A bis, ou B1. Ces zones correspondent aux zones où la demande de logements est réelle et soutenue : bassins d’emploi, zones d’attractivité, zones frontalières,… Il peut aussi se situer en zone B2 voire C s'il y a un besoin particulier en logement locatif, et sous réserve de la délivrance d'un agrément, mais vigilance ! D'ailleurs les communes en B2 vont êtres exclues prochainement.

 

Niveau de performance énergétique :

 

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition :

  • Neuf ou à construire : Réglementation Thermique RT 2012
  • A rénover : Label HPE Rénovation 2009

Conditions de ressources pour les locataires en 2017

Rappel : Le locataire peut être un ascendant/descendant, mais ne doit pas être membre de votre foyer fiscal.

Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds suivants (année n-2, soit ressources 2015 pour locataire 2017) 

Conditions de délais :

Le logement doit être loué à usage de résidence principale.

Il doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.

La durée minimale de l'engagement de location est de 6 à 12 ans.

  

Plafonnement des loyers :

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :

 

Ces plafonds varient par l’application à la surface habitable d’un coefficient C = 0,7 + 19/S, arrondi à la deuxième décimale et plafonné à 1,2.

S est la surface habitable (sont exclus les surfaces annexes : caves, celliers, combles, parking, vérandas, loggias, celliers, sous-sol, … ainsi que les parties du logement sont la hauteur est inférieure à 1,80 m) augmentée de la moitié des surfaces annexes privatives, limitée à 8 m².

 Attention : certains plafonds de loyers peuvent toutefois être réduits localement par arrêté du préfet de région.

POINTS DE VIGILANCE ET CONSEILS PUR INVESTIR DANS LE NEUF :

 

  • Derrière chaque site internet (ou presque) qui vous propose des conseils gratuits sur la loi PINEL se cache un professionnel : promoteur immobilier ou prescripteur (souvent un « réseau de défiscalisation » qui touchent des honoraires pour ramener des clients). Tout est donc fait pour vous donner envie.
  • N’investissez pas à distance : Certains professionnels omettent d’indiquer les points négatifs du bien. Les plaquettes et les pourcentages, c’est joli, mais la réalité est parfois sensiblement différente.
    • Venez visiter l’emplacement
    • Renseignez-vous si besoin (Mairie, agences,…) pour savoir si on ne va pas construire par exemple une ligne TGV ou une autoroute au bout du jardin ou de la résidence.
    • Vous éviterez ainsi d’acheter un bien dans un environnement où la location et/ou la revente à terme s’avéreront difficiles
  • Ne pas confondre loyer plafond PINEL et loyer du marché
    • Il peut s’avérer que le marché soit nettement en dessous des plafonds
    • La rentabilité brute annoncée doit se faire avec un loyer cohérent. Interrogez les professionnels locaux
  • N’investissez pas dans une commune éligible PINEL où le marché locatif n’existe pas et/ou l’offre locative est trop abondante par rapport à la dynamique du secteur.
    • Votre conseiller ne vous le dira pas forcément, il ne le sait parfois même pas lui-même.
    • Interrogez les agents immobiliers du coin qui vous diront (un simple coup de fil suffit à vous rassurer… ou pas)
  • Prévoyez un petit budget pour faire installer une cuisine aménagée (1.500 à 3.000 €)
    • Un bien neuf non équipé est plus difficilement louable, car un locataire ne vas pas investir (en plus du loyer et des frais d’agence pour la location) dans l’installation d’une cuisine.
    • Prévoir au minimum meubles, plan de travail avec évier, hottes, plaques.
    • Cela vous évite de récupérer le biens avec des trous de chevilles partout.
    • vous pouvez même envisager un petit investissement identique pour les aménagements de placard (tablettes, tringles) si ce n’est pas prévu chez le promoteur immobilier.
  • Soyez attentifs aux formules avec « gestion et garanties comprises » :
    • C’est tentant, votre conseiller vous dit : « J’ai un bon plan, ….., et vous ne vous vous occupez de rien pendant 12 ans,…. ». Dans certains cas, il vous vend un placement financier avec un rendement virtuel, pour lequel il touche une commission, sans connaître vraiment le produit immobilier qu’il vous vend.
    • Renseignez-vous sur le promoteur immobilier qui construit le bien.
    • Préférez une formule où le gestionnaire est un véritable acteur local. Il sera sans doute d’une meilleure efficacité pour trouver des locataires et gérer le bien au quotidien.
    • Vérifiez la qualité de l’assureur, les durées d’indemnisation et les périodes de franchise : si le loyer est surévalué (ou que le marché locatif n’est pas attractif) et que le bien ne se loue pas, l’assurance n’indemnise pas ad vitam aeternam la carence/vacance locative.
    • Certains assureurs sont très intransigeants sur la « qualité » virtuelle des locataires : s’il n’ y a pas 2 CDI avec un salaire de 3 à 4 fois le loyer, les dossiers seront refusés. Cela peut freiner une mise en location rapide, notamment sur des marchés où la demande locative est moins forte que l’offre. Par moments, la caution (des parents par exemple, pour des jeunes) peut être suffisante.

MAINTENANT, VOUS SAVEZ TOUT SUR LE PINEL