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Créer une mezzanine dans un logement

Publiée le 13 février 2018

TOUT SUR LA MEZZANINE

Vous voulez créer de l'espace en plus ou donner du cachet à votre logement, et vous envisagez de créer une mezzanine dans votre logement. Vous vous posez des questions sur les aspects techniques, administratifs et juridiques. Nous allons tenter d'y répondre le plus précisément possible.

Nous ne parlerons ici que des mezzanines pouvant recevoir des personnes et du mobilier (et laisserons de côté les lits-mezzanines et autres mobiliers).

Quelles autorisations ou déclarations ?

Cela aurait été trop simple s'il n'y avait eu qu'une seule démarche à faire. Et bien, sachez que créer une mezzanine nécessite de nombreuses précautions, car elle a (ou peut avoir) des conséquences d'un point de vue fiscal, copropriété, urbanisme, assurances et en cas de vente. Suivez le parcours du combattant...

1) Accord de la Copropriété : 

Si vous êtes en copropriété, la première étape consiste à demander l'autorisation au syndicat des copropriétaires, car la mezzanine s'appuie sur la structure porteuse et le gros-oeuvre de l'immeuble (poteaux, murs, planchers) dont vous n'êtes que copropriétaire (selon votre quote-part aux tantièmes définis par l'état descriptif de division de la copropriété).

Pour étayer le propos, sachez que la surchage d'exploitation d'un plancher à usage d'habitation est fixée réglementairement à 150 kg/m² (pour une jouissance normale des locaux, c'est-à-dire que cela comprend les meubles et les personnes). Mais les poteaux/poutres/planchers (ainsi que cloisons, chapes,... et tout équipement et/ou élément de construction) ont aussi leur propre poids. Toute la structure porteuse de l'immeuble est calibrée pour ce qu'on appelle une descente de charges relevant d'une construction et exploitation normale de l'immeuble. Ainsi tout élément "anormal" vient peser sur le bien commun qui est la structure de l'immeuble. Par exemple :

=> un jacuzzi de 4 m² rempli d'eau sur 60 cm de haut pèse 2,4 tonnes [4 m² x 0,6 m (hauteur) x 1000 (densité de l'eau 1000 kg/m3)], soit 600 kg par m² : attention danger, si ce n'est pas prévu au départ !

=> une mezzanine d'habitation de 10 m² en métal pesant (de son propre poids) 500 kg est supposée reccueillir 150 kg/m² de charges d'exploitations. Ces 4 pieds (si elle est posée sur pieds) devront donc supporter (150x10 + 500)= 2 tonnes, soit 500 kg par pied. Oups, là encore, si ce n'est pas prévu au départ... 

Donc, il faut obtenir l'accord des copropriétaires en Assemblée Générale de Copropriété.. Si vous êtes pressé, il faut demander la tenue d'une assemblée générale extraordinaire dont tous les frais (envoi convocations, salle, honoraires éventuels,.... voir contrat du syndic) seront à votre charge. Le Syndic doit convoquer une AG extraordinaire si demande par le CS ou sinon par un ou plusieurs copropriétaires déténenant plus de 25% des droits de votes. S'il refuse votre demande, il vous faut donc convaincre le conseil syndical ou 1/4 des propriétaires (...) ou bien attendre la prochaine AG. Pour la tenue de l'assemblée générale (ordinaire ou extraordinaire), il faut envoyer au syndic, suffisamment en amont, un dossier complet comprenant le projet de résolution ainsi que les documents (techniques graphiques, notes de calcul,...) permettant d'apprécier la demande. Plus votre dossier est précis et complet (notes de calculs, croquis,...), plus il sera rassurant et plus vous aurez la faculté de faire adhérer les autres propriétaires à votre projet. Le vote se fait à la majorité des voix de tous les copropriétaires (celle de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Si cette majorité n'est pas obtenue mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité simple des seuls copropriétaires présents ou représentés (article 24 de la loi). Il faut donc faire en sorte que au moins 1/3 de tous les copropriétaires (y compris absents ou non représentés) votent "pour". Ne pas hésiter à faire du lobbying (porte-à-porte, e-mailing,...) si besoin auprès des autres copropriétaires et auprès du Conseil Syndical.

D'un point de vue théorique, nul ne peut empêcher les travaux à l'intérieur d'un lot privatif dans la mesure où cela n'est pas interdit dans le Règlement de Copropriété, n'affecte pas les parties communes et ne nuit pas aux autres copropriétaires. Mais là commence une autre histoire au Tribunal de Grande Instance... si vous voulez contester une décision négative de l'AG.

Nota 1 : à défaut d'accord de la Copropriété, la prescription est de 30 ans.

Nota 2 : certains juristes considèrent que la création d'une surface (par la construction d'une mezzanine par exemple) est de nature à remettre en cause la répartition des tantièmes et qu'une autorisation devrait être assortie d'un recalcul des tantièmes (modification de l'Etat descriptif). Cela complexifierait considérablement les démarches. D'autres considèrent que c'est le Permis de Construire qui sert d'appui à la division en copropriété, donc si la construction n'est pas soumise à un Permis de Construire, il n'y a pas de modifications des tantièmes.

Si vous n'êtes pas en copropriété, étape suivante.

2) Formalités en matière d'Urbanisme :

Tout dépend de la surface de plancher créée. De façon très simplifiée, la Surface de Plancher est la surface construite (couverte et close) affectée au logement dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m et de laquelle on déduit un certain nombre d'éléments (trémies, gaines, ....). Pour une définition exacte, voir l'article R. 112-2 du Code de l'Urbanisme.

=> si surface de plancher mezzanine < 5 m² : pas de formalité

=> si surface de plancher < 20 m² (40 m² en zone urbaine doté d'un Plan Local d'Urbanisme ou équivalent) : déclaration préalable. Bon courage pour remplir le CERFA N° 13404*06 qui est une usine à gaz pour un particulier ! Faites vous aider par un professionnel (architecte ou l'entrepreneur). Nota : pour les maisons notamment, si après la mezzanine, la surface dépasse 170 m², il faut un permis de construire.

=> sinon (>20 m² ou 40 m² en zone urbaine) : Permis de Construire.

3) Formalités en matière d'assurance :

La mezzanine doit être réalisée dans les règles de l'art et le respect des normes de construction.

Souscrire une assurance dommage-ouvrage.

Avant tout travaux, la loi impose à un maître d'ouvrage (celui qui commande les travaux, y compris si c'est un particulier) de souscrire une assurance Dommages-Ouvrages. Cela vous protège des éventuelles malfaçons et de leurs conséquences. Sinon, vous êtes responsable pendant 10 ans de toutes les conséquences notamment vis-à-vis des futurs propriétaires (si vous revendez le bien).

Il faut également s'assurer que le constructeur dispose d'une assurance en responsabilité civile et d'une assurance décennale. Evitez de faire faire la mezzanine par votre cousin bricoleur qui, malgré toutes ses qualités, ne vous apportera pas toutes les garanties. Des sujets, tels que les garde-corps par exemple, doivent répondre à la réglementation (ancrages, poids, hauteur, dispositions de prévention des chutes pour les enfants, solidité du garde-corps et de son ancrage,....). On ne doit pas occulter l'importance de la sécurité. Il faut faire appel à un architecte et/ou un constructeur professionnel.

Déclarer la mezzanine à son assureur.

En effet, cela vous évitera des déconvenues si jamais la mezzanine est à la source d'un sinistre ou que des biens ou objets (mobilier, équipements,...) sont endommagés, il y aurait un risque de ne pas être assuré. Par ailleurs, certaines assurances appliquent la règle proportionnelle sur l'indemnisation : en d'autres termes, si vous avez "omis" de déclarer une mezzanine de 10 m² sur 100 m² (10%), il pourrait être appliqué une décote de 10 % sur les indemnisations.

4) Formalités en matière fiscale :

Vous ne comptiez tout de même pas tomber dans les oubliettes du fisc quand même ! :-)

Et bien, oui, là encore, il faudra la déclarer pour les Impôts Locaux, CERFA N° 6704 modèle IL à adresser au Service des Impôts des Particuliers ou Centre des Impôts Fonciers du bien dans les 90 jours de l'achèvement.

En cas d'oubli, arriérés et amende fiscale possibles.

5) La Mezzanine est-elle une pièce ? comprise dans la Loi Carrez ?

Une des bizarreries de notre système est que, aussi illégale qu'elle puisse être (construite sans autorisation et non déclarée), la mezzanine existe dès lors qu'elle est construite. Ainsi, en cas de cession du logement, le mesurage loi Carrez fera apparaître la surface de la mezzanine (si la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m), selon l'arrêt rendu par la Cour de Cassation (Chambre civile 3, 6 mai 2014, 13-16.510).

De la même façon, dans la mesure où elle n'est pas un espace de passage et si elle est supérieure à 7 m², elle peut être considérée comme une pièce supplémentaire. Le Code de le Construction et de l'Habitation précise qu'un logement doit faire 9 m² minimum (et 2,20 m de haut minimum, soit 20 m3). Une pièce doit faire 7 m² minimum sans que la moyenne des surfaces de toutes les pièces ne soit inférieure à 9m².

Conclusion

Entreprendre la réalisation d'une mezzanine peut vraiment créer de la valeur ajoutée au logement et en faire un bien unique. Mais pour vous éviter tout déboire, je ne saurai vous conseiller que de tout faire dans les règles. Pour un bel ouvrage, faites appel à des professionnels et ne lésinez pas sur les précautions à prendre.

Laurent VIDAL